Ja, als gebruiksvergoeding binnen de servicekosten, en alleen voor roerende zaken. Voor vaste onderdelen van de woning mag het niet.
De voordelen van een huis gemeubileerd verhuren?
Je woning komt vrij en je staat voor de keuze. Kaal aanbieden en afwachten, of inrichten en een andere huurder aanspreken. Het antwoord hangt niet alleen af van wat het oplevert, maar ook van wat je mag doorberekenen en wat je daarvoor moet kunnen laten zien.
In deze blog lopen we beide kanten langs. Eerst wat gemeubileerd verhuren oplevert en voor wie het werkt. Daarna de regels: wat er in de kale huur zit, wat je via de servicekosten mag rekenen en wat de Huurcommissie daarvan vindt. Moving-In richt woningen in voor particuliere verhuurders, verhuurmakelaars, woningcorporaties, studentenhuisvesters en aannemers, en we zien deze vragen bij al die partijen terugkomen.
Waarom verhuurders kiezen voor gemeubileerd
De vraag naar gemeubileerde woningen is stabiel, vooral in de steden en rond werkgevers die internationaal personeel aantrekken. Een ingerichte woning spreekt een groep aan die een kale woning overslaat.
Je kunt doorgaans een hogere maandprijs vragen dan voor een gestoffeerde of kale woning. Daar hoort wel een verwachting bij: huurders die meer betalen rekenen op nette, verzorgde spullen en op snelle vervanging als er iets kapotgaat.
Een tweede voordeel is de leegstandsperiode. Een woning die compleet is, kan sneller worden betrokken. Je huurder hoeft geen verhuizing te organiseren en kan er vanaf dag één thuis zijn.
Houd de inrichting neutraal als je een brede groep wilt aanspreken. Strakke lijnen, lichte kleuren, geen uitgesproken smaak. Je huurder vult de persoonlijke laag zelf aan.
Voor wie werkt gemeubileerd verhuren?
Aan de kant van de huurder zie je deze groepen het vaakst:
- Expats, die voor hun werk een periode in Nederland verblijven en hun eigen inboedel niet meenemen.
- Diplomaten, die om de paar jaar van standplaats wisselen.
- Profsporters, bijvoorbeeld bij een transfer. We richten woningen in voor voetbalclubs en hun spelers.
- Mensen die hun eigen inboedel laten verschepen en de overbruggingsperiode moeten opvangen.
- Verhuurmakelaars en beheerders die een lege woning lastig in de markt zetten.
En aan de kant van de verhuurder
Gemeubileerd verhuren is niet voorbehouden aan particuliere verhuurders. Een groot deel van de gemeubileerde voorraad in Nederland zit juist bij organisaties:
- Woningcorporaties, die logeer- en wisselwoningen inzetten tijdens renovatie, verduurzaming of groot onderhoud.
- Studentenhuisvesters, die kamers en studio's gemeubileerd aanbieden omdat hun huurders jaarlijks wisselen.
- Aannemers, die tijdens projecten tijdelijke huisvesting regelen voor bewoners.
- Gemeenten en andere overheidspartijen, bijvoorbeeld bij noodopvang.
Voor deze partijen gaat het zelden om één woning. Dan tellen de regels hieronder zwaarder, want elke euro aan servicekosten vermenigvuldigt zich met het aantal eenheden, en een onderbouwing die voor één woning nog wel te improviseren valt, is dat voor tweehonderd niet.
Wat zit er in de huurprijs en wat niet?
Hier gaat het bij gemeubileerd verhuren het vaakst mis. De maandlasten van je huurder bestaan uit twee delen: de kale huurprijs en de servicekosten. Meubels en stoffering horen niet bij de kale huur. Daarvoor mag je een gebruiksvergoeding rekenen, als onderdeel van de servicekosten.
Of iets daaronder valt, hangt af van één vraag: is het roerend of onroerend?
Roerende zaken kun je weghalen zonder noemenswaardige schade. De Huurcommissie noemt onder meer tapijt, laminaat, gordijnen, lampen, een koelkast, wasmachine, magnetron en meubilair. Hiervoor mag je een vergoeding rekenen.
Onroerende zaken zitten vast aan de woning. Denk aan inbouwapparatuur, de cv-installatie, radiatoren en een tegelvloer. Die kosten worden geacht in de kale huurprijs te zitten en mag je dus niet apart doorberekenen.
Een losse koelkast is dus iets anders dan een ingebouwde. Dat klinkt als een detail, maar het bepaalt of je er maandelijks iets voor mag rekenen.
Hoeveel mag je rekenen?
De Huurcommissie werkt met afschrijving op basis van de verwachte levensduur. Hoeveel je per jaar mag rekenen, hangt af van het soort zaak:
- Meubilair, gordijnen en overige roerende zaken: levensduur van vijf jaar, dus 20 procent van de waarde per jaar.
- Huishoudelijke en technische apparaten, en laminaat voor één woning: levensduur van tien jaar, dus 10 procent van de waarde per jaar.
Is die periode voorbij en zijn de spullen nog wat waard, dan wordt doorgaans geherwaardeerd op 60 procent van de oorspronkelijke waarde, waarna het percentage opnieuw geldt. Zijn ze versleten, dan mag je er niets meer voor rekenen en kan de vergoeding op nul worden gesteld.
De waarde bepaal je met je aankoopfacturen. Heb je die niet, dan kijkt de Huurcommissie naar de samenstelling van de inventaris. Ontbreekt ook dat, dan geldt een wettelijk standaardbedrag van 12 euro per jaar voor alle roerende zaken samen.
Dat laatste is geen theoretisch risico. Zonder facturen en zonder inventarislijst kun je je inrichting niet onderbouwen, en dan houdt de Huurcommissie een bedrag aan dat ver onder je werkelijke kosten ligt.
Leg daarom altijd vast: een inventarislijst met wat er staat, de aanschafwaarde, de aanschafdatum en foto's bij oplevering.
Verhuur je kamergewijs of op grote schaal?
Studentenhuisvesters en woningcorporaties verhuren vaak onzelfstandige woonruimte: kamers met gedeelde voorzieningen. De uitgangspunten hierboven gelden daar ook. Stoffering en meubilering blijven roerende zaken en de gebruiksvergoeding werkt op dezelfde manier.
Wat verandert is de schaal, en daarmee worden drie dingen belangrijker.
Onderbouwing per eenheid. Een huurder kan zijn servicekosten laten toetsen. Dan moet je per kamer of per woning kunnen laten zien wat er staat, wat het heeft gekost en wanneer het is aangeschaft. Eén inventarislijst voor het hele complex is dan te weinig.
Uniformiteit over de jaren. Bij honderden eenheden wil je dezelfde inrichting kunnen aanhouden, ook als je over drie jaar iets moet vervangen. Een stijl die uit de handel verdwijnt, levert een bonte verzameling op en maakt je administratie onnavolgbaar.
Mutatiesnelheid. Bij jaarlijkse wisselingen, zoals in studentenhuisvesting, moet aanvullen en vervangen binnen dagen kunnen. Anders staat een kamer leeg in de weken waarin je juist moet verhuren.
Moving-In richt studentenhuisvesting en logeer- en wisselwoningen in voor corporaties, huisvesters en aannemers, van enkele eenheden tot complete complexen.
Gestoffeerd verhuren: gelden daar andere regels?
Nee. Dat is een misverstand dat vaak voorkomt. Stoffering valt onder precies dezelfde regeling als meubilering: het Besluit servicekosten noemt meubilering, stoffering en overige inboedel in één adem.
Wat dat in de praktijk betekent als je gestoffeerd verhuurt:
- Losse vloerbedekking, laminaat en gordijnen zijn roerend. Daarvoor mag je een gebruiksvergoeding rekenen.
- Een tegelvloer is onroerend en zit in de kale huur.
- Voor laminaat geldt doorgaans tien jaar en dus 10 procent per jaar, voor gordijnen vijf jaar en dus 20 procent.
- Ook hier geldt: zonder facturen geen onderbouwing.
En er is één ding dat veel verhuurders onderschatten. Gestoffeerd is geen wettelijk begrip. Er is geen regel die bepaalt wat je moet leveren om een woning gestoffeerd te mogen noemen. Dat betekent dat jij het vastlegt, in de advertentie en in de huurovereenkomst. Wat je daar niet benoemt, is later een discussie. Het verschil tussen gemeubileerd en gestoffeerd leggen we uitgebreider uit in een aparte blog.
Gemeubileerd verhuren en het puntensysteem
Het woningwaarderingsstelsel, in de volksmond het puntensysteem, bepaalt de maximale kale huurprijs. Daarbij worden alleen zaken gewaardeerd die tot de onroerende zaak behoren.
Daar volgt direct uit dat je meubels geen punten opleveren. Ze zijn roerend en vallen buiten de waardering. Je verhoogt je maximale kale huurprijs dus niet door een bank neer te zetten. Wat je wel mag, is de inrichting apart in rekening brengen via de servicekosten, binnen de kaders hierboven.
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Huurcontracten die op of na die datum zijn gesloten vallen in drie segmenten: sociale sector, middenhuur en vrije sector, met een socialehuurgrens en een vrijesectorgrens. Voor contracten van vóór die datum geldt de oude tweedeling met de liberalisatiegrens.
Dat heeft ook gevolgen voor de servicekosten. Bij contracten van op of na 1 juli 2024 kan de Huurcommissie uitspraak doen over de servicekostenafrekening van alle huurwoningen, ongeacht het segment. Rekende je voorheen in de vrije sector een maandbedrag voor meubilering waar niemand naar vroeg, dan kan dat bedrag nu wel degelijk worden getoetst.
Huurbescherming en contractvorm
Huurders van een gemeubileerde woning hebben dezelfde huurbescherming als huurders van een kale of gestoffeerde woning. Dat de inrichting van jou is, verandert daar niets aan. Je kunt de huur niet zomaar opzeggen of verhogen.
Gemeubileerd verhuren is ook geen route naar een tijdelijk contract. Sinds 2024 zijn tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte in beginsel niet meer toegestaan, op een aantal uitzonderingen na. Of jouw situatie onder zo'n uitzondering valt, is een vraag voor een jurist, niet voor een blog.
Kopen of huren: wat het verschil maakt voor je administratie
Alles hierboven komt neer op twee dingen die je moet kunnen laten zien: wat er staat en wat het waard is.
Koop je de inrichting zelf, dan bouw je die administratie zelf op en houd je die jarenlang bij, inclusief afschrijving, vervanging en de facturen van toen.
Huur je de inrichting, dan ligt dat bij je leverancier. Je krijgt een inventarislijst en een maandbedrag, vervanging bij schade is geregeld, en bij mutatie kun je aanvullen of afschalen zonder dat je met restwaarde blijft zitten. Je kunt ook de stijl over meerdere woningen gelijk houden, wat bij een portefeuille het verschil maakt.
De meubels die Moving-In na een huurperiode ophaalt, worden gereinigd, opgeknapt en opnieuw ingezet. Een inrichting die meerdere bewoners meegaat is minder verspilling dan elke keer opnieuw kopen en afvoeren. Zo werkt ons model nu eenmaal.
Veelgestelde vragen
Mag ik meubels apart in rekening brengen naast de huur?
Hoeveel mag ik per maand rekenen voor de inrichting?
Er is geen vast bedrag. Het hangt af van de aanschafwaarde en de leeftijd van de spullen. De Huurcommissie rekent met 20 procent per jaar bij een levensduur van vijf jaar en 10 procent bij tien jaar.
Wat als ik geen facturen meer heb?
Dan wordt gekeken naar de samenstelling van de inventaris. Is ook dat niet te onderbouwen, dan geldt een standaardbedrag van 12 euro per jaar voor alle roerende zaken samen.
Gelden voor gestoffeerd verhuren andere regels?
Nee. Stoffering en meubilering vallen onder dezelfde regeling.
Zelf een inrichting samenstellen
Wil je weten wat een complete inrichting voor jouw woning inhoudt, en welk maandbedrag daarbij hoort? In de configurator stel je per ruimte zelf samen wat je nodig hebt. Verhuur je meerdere woningen of beheer je een complex, dan kijkt Moving-In met je mee naar de hele portefeuille.
